Thuê mặt bằng quán ăn phải đặt cọc mấy tháng?

Khoản đặt cọc rơi đúng vào tuần bận nhất của ngân sách

Khi ký hợp đồng thuê một mặt bằng kinh doanh ăn uống, khoản đặt cọc gần như luôn đến hạn ngay trong tuần ký hợp đồng — không phải sau vài tháng vận hành thử. Vấn đề là tuần đó cũng thường là tuần phải ứng trước tiền đặt cọc cho đơn vị thi công, để giữ lịch thợ và đặt vật tư. Hai khoản đặt cọc này rơi vào cùng một thời điểm, nên thứ mà tiền đặt cọc mặt bằng thực sự cạnh tranh không phải là ngân sách thuê hàng tháng, mà là ngân sách xây dựng — khoản vốn dùng để hoàn thiện bếp, quầy và khu vực ngồi trước ngày khai trương.

Nhiều người lần đầu mở quán chỉ nhẩm tính “tiền thuê một tháng nhân vài lần” trong đầu, rồi lên kế hoạch dòng tiền theo tháng như thể đó là một khoản chi đều đặn. Trên thực tế đây là một khoản chi một lần, nộp trước khi quán có bất kỳ đồng doanh thu nào, và nó chiếm chỗ của tiền lẽ ra dành cho thiết bị bếp hoặc vật liệu hoàn thiện. Bỏ sót phép tính này là lý do phổ biến khiến ngân sách thi công bị hụt ngay từ những tuần đầu.

Ba đến sáu tháng là mức phổ biến, và gần như không đổi được

Trên thị trường mặt bằng kinh doanh ăn uống, mức đặt cọc phổ biến là 3 đến 6 tháng tiền thuê. Với một mặt bằng có giá thuê từ khoảng 15 đến 60 triệu đồng/tháng — mức phổ biến cho diện tích vừa phù hợp mở quán ăn — riêng khoản đặt cọc theo biên độ này đã có thể rơi vào khoảng 45 đến 360 triệu đồng, tùy khu vực và diện tích.

Số tháng đặt cọc là con số mà phần lớn chủ nhà giữ khá cứng. Đây là khoản đảm bảo cho họ trong trường hợp người thuê bỏ ngang hoặc vi phạm hợp đồng, nên họ hiếm khi giảm xuống dưới ba tháng, đặc biệt với mặt bằng mặt tiền ở khu vực có nhu cầu thuê cao. Đàm phán để giảm số tháng đặt cọc thường tốn nhiều công sức mà kết quả thu về không đáng kể.

Điều thực sự đáng đàm phán: số ngày miễn phí tiền thuê khi thi công

Vì số tháng đặt cọc khó lay chuyển, điểm nên tập trung đàm phán là số ngày miễn phí tiền thuê trong giai đoạn thi công — khoảng thời gian quán chưa mở cửa nhưng đã phải thuê mặt bằng để xây dựng. Đây là khoản chủ nhà có nhiều dư địa nhượng bộ hơn, vì trong thời gian đó họ chưa mất gì so với việc mặt bằng bỏ trống, trong khi người thuê thì đang trả tiền cho một không gian chưa tạo ra doanh thu.

Càng thương lượng được nhiều ngày miễn phí thuê trong lúc thi công, thời gian “chết” — tức thời gian phải trả tiền thuê mà quán chưa hề có khách — càng ngắn lại, và điều này ảnh hưởng trực tiếp đến thời điểm quán bắt đầu hoà vốn. Ngược lại, nếu thi công kéo dài quá thời gian miễn phí đã thoả thuận, quán sẽ phải trả tiền thuê song song với chi phí xây dựng còn dang dở, đúng vào lúc dòng tiền đang căng nhất.

Khi làm việc với chủ nhà, nên đưa điều khoản số ngày miễn phí thi công vào ngay trong bản thoả thuận đặt cọc ban đầu, chứ không để đến lúc ký hợp đồng thuê chính thức mới bàn — lúc đó phần lớn đòn bẩy đàm phán đã không còn.

Bước tiếp theo

Nắm được việc đặt cọc và đặt cọc thi công rơi vào cùng một thời điểm giúp người mở quán chuẩn bị dòng tiền sát thực tế hơn, thay vì bị động khi cả hai khoản cùng đến hạn trong một tuần.

Với mô hình nhượng quyền, một phần công việc đàm phán mặt bằng và các điều khoản liên quan đã có đội ngũ hỗ trợ sẵn kinh nghiệm từ nhiều mặt bằng trước đó. Nếu bạn đang cân nhắc hướng đi này, xem thông tin nhượng quyền của Phở ‘S tại trang nhượng quyền để được tư vấn cụ thể cho từng loại mặt bằng.